Zugewinnausgleich Immobilien: Bewertung & Anspruch berechnen

Beim Zugewinnausgleich entscheidet die Immobilienbewertung darüber, ob du Tausende Euro erhältst oder zahlst. Der Verkehrswert der Immobilie zum Bewertungsstichtag — geregelt in § 1376 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) — ist die zentrale Rechengröße: Wer ihn kennt, kennt seinen Anspruch.

Was ist der Zugewinnausgleich und warum ist die Immobilienbewertung so entscheidend?

Im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft (§ 1363 BGB) bleibt das Vermögen beider Eheleute während der Ehe formal getrennt. Bei Scheidung wird jedoch der während der Ehe erzielte Vermögenszuwachs — der sogenannte Zugewinn — zwischen den Eheleuten ausgeglichen. Die Rechtsgrundlage liefert § 1363 Abs. 2 BGB in Verbindung mit §§ 1372 ff. BGB.

Der Zugewinn eines Ehepartners ergibt sich aus der Differenz zwischen Endvermögen und Anfangsvermögen. Das Endvermögen ist das Vermögen zum Zeitpunkt der Zustellung des Scheidungsantrags (§ 1384 BGB), das Anfangsvermögen das Vermögen bei Eheschluss (§ 1374 BGB). Wer während der Ehe mehr Vermögen aufgebaut hat, gleicht die Hälfte der Differenz aus — das ist der Ausgleichsanspruch nach § 1378 BGB.

Immobilien nehmen dabei eine Sonderstellung ein: Sie sind häufig der größte Vermögenswert in einer Ehe. Ein Haus, das im Jahr 2010 für 280.000 € erworben wurde und heute 520.000 € wert ist, hat allein durch Wertsteigerung 240.000 € Zugewinn generiert. Die Hälfte davon — 120.000 € — kann ausgleichspflichtig sein. Eine falsche oder veraltete Bewertung verändert diesen Betrag erheblich.

Deshalb gilt: Die Immobilienbewertung beim Zugewinnausgleich ist keine Formalität, sondern die finanziell wichtigste Einzelentscheidung im gesamten Scheidungsverfahren. Wer hier unpräzise vorgeht, verschenkt oder zahlt Geld, auf das er keinen rechtlichen Anspruch hat.

Hinweis: Dieser Artikel informiert allgemein über rechtliche Zusammenhänge und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung durch einen Fachanwalt für Familienrecht.

Bewertungsstichtage beim Zugewinnausgleich: Anfangs- und Endvermögen korrekt bestimmen

Das Gesetz definiert zwei entscheidende Stichtage, an denen der Immobilienwert festgestellt werden muss. Diese Stichtage sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar.

Anfangsvermögen — Bewertungsstichtag: Tag der Eheschließung (§ 1374 BGB)

Das Anfangsvermögen umfasst alle Vermögenswerte, die ein Ehepartner bei Eheschluss bereits besaß. War die Immobilie bereits vor der Ehe vorhanden, wird ihr Wert zum Zeitpunkt der Hochzeit als Anfangsvermögen angesetzt. Für die Berechnung des Zugewinns ist dieser Wert von entscheidender Bedeutung: Je höher das Anfangsvermögen, desto geringer der ausgleichspflichtige Zugewinn.

Wichtig: Das Anfangsvermögen wird nach § 1374 Abs. 1 BGB mit dem Nominalwert zum Zeitpunkt der Eheschließung angesetzt — ohne Inflationsbereinigung. Der Bundesgerichtshof hat in seiner Rechtsprechung (BGH, Urteil v. 06.02.2008, Az. XII ZR 45/06) klargestellt, dass eine Indexierung des Anfangsvermögens gesetzlich nicht vorgesehen ist. Das bedeutet: Wer 1998 ein Haus im Wert von 200.000 DM (damals umgerechnet ca. 102.258 €) in die Ehe eingebracht hat, setzt genau diesen Nominalbetrag als Anfangsvermögen an — nicht den inflationsbereinigten Wert.

Endvermögen — Bewertungsstichtag: Zustellung des Scheidungsantrags (§ 1384 BGB)

Das Endvermögen wird zum Zeitpunkt der Zustellung des Scheidungsantrags an den anderen Ehepartner berechnet. Dieser Stichtag ist in § 1384 BGB kodiert und schützt beide Seiten davor, dass nach Einleitung des Scheidungsverfahrens noch Vermögenswerte verschoben werden. Der aktuelle Verkehrswert der Immobilie zu diesem Datum ist maßgeblich — nicht der Wert beim tatsächlichen Auszug, nicht der Wert bei Verkauf.

Praktische Konsequenz: Steigt der Immobilienwert nach Zustellung des Scheidungsantrags weiter, profitiert davon derjenige, dem die Immobilie gehört — nicht mehr der ausgleichsberechtigte Ehepartner. Fällt der Wert dagegen, ist dieser Verlust ebenfalls allein dem Eigentümer zuzurechnen.

Welcher Wert zählt: Verkehrswert bei der Immobilienbewertung für den Zugewinnausgleich

Für den Zugewinnausgleich ist ausschließlich der Verkehrswert (Marktwert) der Immobilie maßgeblich. Der Begriff Verkehrswert ist in § 194 BauGB (Baugesetzbuch) legal definiert: Er ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften zum Bewertungsstichtag erzielt worden wäre.

Andere Werte — wie Einheitswert, Grundsteuerwert oder Beleihungswert — spielen für den Zugewinnausgleich keine Rolle. Auch der aktuelle Kaufpreis einer laufenden Finanzierung oder ein älteres Gutachten ersetzen nicht die stichtagsgenaue Verkehrswertermittlung.

Drei anerkannte Bewertungsverfahren

Sachverständige und Gutachter nutzen für Wohnimmobilien drei gesetzlich anerkannte Verfahren, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) geregelt sind:

• Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV): Der Wert wird anhand tatsächlich erzielter Kaufpreise vergleichbarer Objekte in der Region ermittelt. Geeignet für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser in Gebieten mit ausreichend Vergleichsobjekten. Gilt als verlässlichstes Verfahren bei liquiden Märkten.
• Ertragswertverfahren (§§ 17–20 ImmoWertV): Basiert auf dem nachhaltig erzielbaren Mietertrag abzüglich Bewirtschaftungskosten und kapitalisiert auf den Bodenwert. Wird vor allem für vermietete Objekte und Mehrfamilienhäuser angewendet.
• Sachwertverfahren (§§ 21–23 ImmoWertV): Ermittelt den Wert aus Bodenwert plus Bauwert (Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung). Typisch für besondere Objekte ohne ausreichende Vergleichsdaten — etwa Ein- und Zweifamilienhäuser in ländlichen Regionen.

In der Praxis kombinieren Gutachter häufig mehrere Verfahren und gewichten die Ergebnisse. Das Vergleichswertverfahren hat in der familienrechtlichen Praxis das größte Gewicht, weil es am direktesten den Markt abbildet.

Wer bewertet die Immobilie: Gutachter, Sachverständige und Gerichtsgutachten im Zugewinnausgleich

Die Frage, wer die Immobilie bewertet, ist keine bloße Formalität — sie entscheidet darüber, welche Bewertung vor Gericht Bestand hat.

Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige

Die verlässlichste Option ist ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Diese Gutachter werden von der Industrie- und Handelskammer (IHK) zugelassen und sind an die Vorgaben der ImmoWertV gebunden. Ihr schriftliches Gutachten hat vor Gericht hohes Gewicht und ist anfechtbar nur durch ein Gegengutachten oder durch Mängel im Verfahren.

Kosten: Ein Vollgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen kostet je nach Objekt und Region typischerweise 1.500 € bis 3.500 €. Bei sehr hochwertigen oder komplexen Objekten können die Kosten höher liegen.

Zertifizierte Immobiliengutachter (DIN EN ISO 17024)

Als Alternative gelten Gutachter mit einer Zertifizierung nach DIN EN ISO 17024 — etwa durch die HypZert GmbH oder den DEKRA e.V. Diese Zertifizierung ist nicht gleichwertig mit der öffentlichen Bestellung, wird aber von Banken und zunehmend auch von Familiengerichten anerkannt.

Gerichtlich bestellter Sachverständiger

Einigen sich beide Eheleute nicht auf einen gemeinsamen Gutachter oder bestreitet ein Part den vorgelegten Wert, bestellt das Familiengericht nach § 404 ZPO (Zivilprozessordnung) einen Sachverständigen. Dessen Gutachten ist für das Gericht nicht bindend, aber regelmäßig entscheidungserheblich. Die Kosten trägt zunächst derjenige, der die Begutachtung beantragt — eine Kostenerstattung erfolgt nach dem Verfahrensausgang.

Was kein Gutachten ersetzt

Weder eine Maklereinschätzung noch ein Online-Immobilienwertrechner noch ein Bodenrichtwert-Auszug beim Gutachterausschuss ersetzen ein formelles Gutachten. Diese Quellen können zur ersten Orientierung dienen, sind aber vor Gericht nicht belastbar. Der Bodenrichtwert nach § 196 BauGB bezieht sich nur auf den Bodenwert — nicht auf den Gesamtwert der bebauten Immobilie.

Schritt-für-Schritt: Zugewinnausgleich bei Immobilien selbst berechnen

Die Berechnung des Zugewinnausgleichs folgt einem klaren Schema, das in §§ 1372–1378 BGB kodiert ist. Anhand eines vollständigen Rechenbeispiels lässt sich die Logik nachvollziehen.

Rechenbeispiel: Haus im Zugewinnausgleich 2026

Ausgangssituation:
Ehemann A bringt bei Eheschließung 2008 ein Haus mit einem Verkehrswert von 180.000 € in die Ehe ein. Das Haus steht ausschließlich in seinem Eigentum. Zum Zeitpunkt der Zustellung des Scheidungsantrags (Bewertungsstichtag 2026) hat das Haus laut Gutachten einen Verkehrswert von 480.000 €. Beide Eheleute haben kein weiteres relevantes Vermögen.

Schritt 1 — Zugewinn von A berechnen:
Endvermögen A: 480.000 €
Anfangsvermögen A: 180.000 €
Zugewinn A: 480.000 € − 180.000 € = 300.000 €

Schritt 2 — Zugewinn von B berechnen:
Endvermögen B: 0 € (kein relevantes Vermögen)
Anfangsvermögen B: 0 €
Zugewinn B: 0 €

Schritt 3 — Ausgleichsanspruch berechnen (§ 1378 Abs. 1 BGB):
Differenz der Zugewinne: 300.000 € − 0 € = 300.000 €
Ausgleichsanspruch B gegen A: 300.000 € ÷ 2 = 150.000 €

B hat somit einen Zahlungsanspruch von 150.000 € gegen A. Dieser Anspruch ist grundsätzlich in Geld zu erfüllen (§ 1378 Abs. 1 BGB) — A muss nicht das Haus übertragen, sondern den Betrag auszahlen.

Verbindlichkeiten mindern das Endvermögen

Ist auf der Immobilie noch eine Hypothek oder Grundschuld eingetragen, mindert die verbleibende Restschuld das Endvermögen. Im obigen Beispiel: Wäre auf dem Haus noch eine Restschuld von 80.000 € vorhanden, betrüge das Netto-Endvermögen von A nur 480.000 € − 80.000 € = 400.000 €. Der Zugewinn würde sich entsprechend auf 220.000 €, der Ausgleichsanspruch auf 110.000 € reduzieren.

Schenkungen und Erbschaften: privilegiertes Anfangsvermögen (§ 1374 Abs. 2 BGB)

Erbt ein Ehepartner während der Ehe ein Haus oder erhält es als Schenkung, wird dieser Wert dem Anfangsvermögen zugerechnet — auch wenn die Erbschaft erst während der Ehe anfiel. Damit ist der durch Erbschaft erlangte Immobilienwert weitgehend dem Zugewinnausgleich entzogen. Maßgeblich ist der Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erbanfalls.

Streit über den Immobilienwert: Gegengutachten, Einigung und Gerichtsverfahren

In der Praxis besteht beim Zugewinnausgleich häufig Streit über den tatsächlichen Immobilienwert. Unterschiede von 50.000 € bis 100.000 € zwischen zwei Gutachten sind bei größeren Objekten oder in angespannten Märkten keine Seltenheit — und verschieben den Ausgleichsanspruch um 25.000 € bis 50.000 €.

Ablauf bei streitigem Immobilienwert

1. Einigung auf gemeinsamen Gutachter: Die schnellste und kostengünstigste Lösung. Beide Eheleute beauftragen gemeinsam einen öffentlich bestellten Sachverständigen und erkennen dessen Gutachten vorab als bindend an. Entsprechende Vereinbarungen können notariell beurkundet werden.
2. Gegengutachten: Weicht das Gutachten des anderen Ehepartners erheblich ab, kann ein eigenes Gegengutachten beauftragt werden. Das Gericht würdigt beide Gutachten und kann selbst einen dritten Sachverständigen bestellen (§ 412 ZPO).
3. Gerichtliches Sachverständigengutachten: Das Familiengericht bestellt nach § 404 ZPO einen unabhängigen Sachverständigen. Das Gericht ist an dessen Ergebnis nicht formell gebunden, folgt ihm aber in der Regel, sofern keine schwerwiegenden Methodenfehler vorliegen.

Typische Bewertungsstreitigkeiten bei Immobilien

• Mängel und Renovierungsstau: Ist das Haus sanierungsbedürftig, mindern Gutachter den Wert entsprechend. Über den Umfang von Mängeln und die Höhe des Abschlags wird häufig gestritten.
• Lage und Mikrolage: Identische Objekte können je nach Straße, Lärm oder Infrastruktur erheblich unterschiedlich bewertet werden. Gutachter ziehen dafür Vergleichspreise aus dem Kaufpreissammlungsbericht des lokalen Gutachterausschusses heran.
• Eigenleistungen und Renovierungen während der Ehe: Wertsteigernde Investitionen, die ein Ehepartner aus eigenem Vermögen finanziert hat, können beim Anfangsvermögen berücksichtigt werden — die genaue Behandlung ist rechtlich komplex und wird im Einzelfall durch den BGH-Rechtsprechung zu § 1374 BGB geregelt.

Einigungsoptionen außergerichtlich

Ein Scheidungsfolgenvertrag (§ 1408 BGB) oder eine notarielle Scheidungsfolgenvereinbarung erlaubt es beiden Seiten, den Immobilienwert und den Zugewinnausgleich eigenständig zu regeln — ohne Gericht und ohne teure Gutachterverfahren. Voraussetzung ist die notarielle Beurkundung nach § 1410 BGB. Solche Vereinbarungen können auch einen Hausübertragungsvertrag kombinieren, bei dem statt einer Geldauszahlung die Immobilie auf den ausgleichsberechtigten Ehepartner übertragen wird.

Immobilien und Zugewinnausgleich: Sonderfälle und wichtige Ausnahmen

Nicht jede Immobilie fließt uneingeschränkt in den Zugewinnausgleich ein. Das Gesetz kennt mehrere Sonderfälle, die den ausgleichspflichtigen Zugewinn erheblich beeinflussen können.

Güterrechtliche Modifikation durch Ehevertrag (§ 1408 BGB)

Haben die Eheleute vor oder während der Ehe einen notariell beurkundeten Ehevertrag geschlossen, können sie den Zugewinnausgleich für bestimmte Vermögenswerte — einschließlich Immobilien — ausschließen oder modifizieren. Ein vollständiger Ausschluss des Zugewinnausgleichs führt zur Gütertrennung (§ 1414 BGB). Teilweise Modifikationen, etwa der Ausschluss einer bestimmten Immobilie, sind ebenso möglich. Eheverträge sind nur wirksam, wenn sie notariell beurkundet wurden (§ 1410 BGB).

Negatives Anfangsvermögen (§ 1374 Abs. 3 BGB)

War ein Ehepartner bei Eheschließung verschuldet (negatives Anfangsvermögen), wird dieses mit null angesetzt — nicht mit dem tatsächlichen negativen Betrag. Das begünstigt den verschuldeten Ehepartner: Sein Zugewinn startet formal bei null, nicht bei einem negativen Ausgangswert.

Illoyale Vermögensminderungen (§ 1375 Abs. 2 BGB)

Hat ein Ehepartner nach Eheschließung Vermögen — darunter Erlöse aus Immobilienverkäufen — in der Absicht verringert, den anderen zu benachteiligen, wird dieses Vermögen dem Endvermögen fiktiv hinzugerechnet. Gleiches gilt für Schenkungen ohne angemessene Gegenleistung oder für Ausgaben, die der Vermögensverschwendung gleichkommen. Die Beweislast liegt beim benachteiligten Ehepartner.

Immobilien im Ausland

Auslandsimmobilien sind grundsätzlich in den Zugewinnausgleich einzubeziehen. Die Bewertung erfolgt nach deutschem Recht (§ 1376 BGB), wobei für die Verkehrswertermittlung oft ein lokaler Sachverständiger im Belegenheitsstaat hinzugezogen werden muss. Bei EU-Auslandsimmobilien gilt die EU-Erbrechtsverordnung nicht direkt — für das eheliche Güterrecht gilt seit 2019 die EU-Güterrechtsverordnung (VO (EU) 2016/1103), die für nach dem 29.01.2019 geschlossene Ehen anwendbar ist und das anzuwendende Recht bestimmt.

Geerbte Immobilien, die während der Ehe weiterverkauft wurden

Wird eine ererbte Immobilie (privilegiertes Anfangsvermögen nach § 1374 Abs. 2 BGB) während der Ehe verkauft und der Erlös in eine neue Immobilie reinvestiert, bleibt der ursprüngliche Erbwert als privilegiertes Anfangsvermögen erhalten — sofern die Surrogation (Ersetzung) nachgewiesen werden kann. Die Nachweisführung erfordert eine lückenlose Dokumentation der Geldflüsse.

Steuerliche Aspekte: Was beim Zugewinnausgleich mit Immobilien zu beachten ist

Der Zugewinnausgleich selbst ist nach § 5 ErbStG (Erbschaftsteuergesetz) grundsätzlich erbschaft- und schenkungsteuerfrei — der ausgleichsberechtigte Ehepartner muss auf den erhaltenen Zahlungsanspruch keine Steuer entrichten. Das gilt für den gesetzlichen Zugewinnausgleich im Scheidungsfall.

Grunderwerbsteuer bei Hausübertragung

Wird statt einer Geldauszahlung die Immobilie direkt auf den ausgleichsberechtigten Ehepartner übertragen, fällt nach § 3 Nr. 5 GrEStG (Grunderwerbsteuergesetz) keine Grunderwerbsteuer an — sofern die Übertragung im Rahmen des Zugewinnausgleichs erfolgt. Diese Befreiung gilt für Übertragungen zwischen Eheleuten und gilt auch noch für einen Zeitraum nach der Scheidung, wenn die Übertragung in einem sachlichen Zusammenhang mit der Scheidung steht.

Spekulationssteuer (§ 23 EStG) beim Immobilienverkauf

Wird die Immobilie zur Befriedigung des Zugewinnausgleichsanspruchs verkauft, kann Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn anfallen — die sogenannte Spekulationssteuer. Die Steuerfreiheit greift nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG nur, wenn die Immobilie mehr als zehn Jahre gehalten wurde oder im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Wird das Haus nach Auszug eines Partners nicht mehr selbst bewohnt und innerhalb der Zehnjahresfrist verkauft, kann ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstehen. Die Berechnung erfolgt auf Basis des ursprünglichen Kaufpreises zuzüglich Anschaffungsnebenkosten abzüglich Abschreibungen und abzüglich des Verkaufspreises.

Unterhaltsrelevanz des Zugewinnausgleichs

Der erhaltene Zugewinnausgleichsbetrag zählt als einmalige Kapitalzahlung — er ist unterhaltsrechtlich kein Einkommen und wird nicht dem laufenden Einkommen zugerechnet. Allerdings können aus dem erhaltenen Kapital erzielbare Zinserträge oder Mieteinnahmen (bei Erwerb einer Immobilie) als fiktives Einkommen in die Unterhaltsberechnung einfließen — dies entspricht der ständigen Rechtsprechung des BGH zu § 1577 BGB (nachehelicher Unterhalt).

Vorbereitung auf den Zugewinnausgleich: Unterlagen und erste Schritte bei Immobilien

Wer sich auf den Zugewinnausgleich vorbereitet, braucht vollständige Dokumentation. Fehlende Unterlagen verzögern nicht nur das Verfahren — sie kosten im Zweifel Geld, weil Werte ohne Nachweis oft ungünstiger geschätzt werden.

Diese Unterlagen brauchst du

• Grundbuchauszug: Aktueller Auszug beim Grundbuchamt beantragen (Kosten: ca. 10–20 €). Enthält Eigentümerverhältnis, eingetragene Grundschulden, Hypotheken und Dienstbarkeiten.
• Kaufvertrag der Immobilie: Belegt den ursprünglichen Kaufpreis und das Kaufdatum — relevant für das Anfangsvermögen und die Zehnjahresfrist bei der Spekulationssteuer.
• Darlehensauszug der Bank: Aktuelle Restschuld per Stichtag (Zustellung Scheidungsantrag), um das Netto-Endvermögen korrekt zu berechnen.
• Nachweise für wertsteigernde Investitionen: Rechnungen, Handwerkerverträge, Baugenehmigungen für Anbauten oder Modernisierungen — diese können den Immobilienwert und das Anfangsvermögen beeinflussen.
• Erbschafts- oder Schenkungsunterlagen: Erbschein, notarielle Schenkungsverträge, Steuerbescheide — als Nachweis für privilegiertes Anfangsvermögen nach § 1374 Abs. 2 BGB.
• Wertgutachten: Älteres Gutachten zum Einheiratszeitpunkt (falls vorhanden), aktuelle Gutachten.

Bodenrichtwert als erste Orientierung

Der Bodenrichtwert wird vom lokalen Gutachterausschuss nach § 196 BauGB veröffentlicht und ist in den meisten Bundesländern kostenlos online abrufbar (z. B. über das Portal BORIS — Bodenrichtwertinformationssystem der Länder). Er liefert eine grobe Orientierung zum Grundstückswert, ersetzt aber kein Vollgutachten. Für den Zugewinnausgleich ist der Gesamtverkehrswert der Immobilie (Grundstück + Gebäude) maßgeblich.

Rechtliche Beratung frühzeitig einholen

Die Berechnung des Zugewinnausgleichs bei Immobilien ist komplex — insbesondere bei Mischlagen (teils eigengenutzt, teils vermietet), bei Immobilien mit Erbbaurecht oder bei Objekten mit Baumängeln. Fachanwälte für Familienrecht helfen dabei, die relevanten Stichtage zu sichern, Bewertungsstrategien zu entwickeln und Einigungsoptionen zu prüfen. Die Kosten einer anwaltlichen Erstberatung liegen häufig bei 190–290 € (zzgl. USt.) nach § 34 RVG — ein überschaubarer Betrag angesichts der möglichen Ausgleichssummen im fünf- bis sechsstelligen Bereich.

Häufig gestellte Fragen

Welcher Wert gilt beim Zugewinnausgleich für ein Haus?

Maßgeblich ist der Verkehrswert (Marktwert) nach § 194 BauGB zum Zeitpunkt der Zustellung des Scheidungsantrags (§ 1384 BGB). Weder der ursprüngliche Kaufpreis noch ein älteres Gutachten noch der Bodenrichtwert ersetzen eine aktuelle Verkehrswertermittlung durch einen Sachverständigen.

Wer bezahlt das Immobiliengutachten beim Zugewinnausgleich?

In der Regel zahlt derjenige, der das Gutachten in Auftrag gibt. Beauftragen beide Eheleute gemeinsam einen Gutachter, teilen sie die Kosten. Bei einem gerichtlich bestellten Sachverständigen trägt zunächst der Antragsteller die Kosten — eine Erstattung erfolgt nach dem Verfahrensausgang. Ein Vollgutachten kostet typischerweise 1.500 € bis 3.500 €.

Muss ich das Haus verkaufen, um den Zugewinnausgleich zu zahlen?

Nein. Der Zugewinnausgleich ist nach § 1378 Abs. 1 BGB grundsätzlich als Geldanspruch zu erfüllen. Das Haus muss nur verkauft werden, wenn der verpflichtete Ehepartner den Betrag nicht anderweitig aufbringen kann. Möglich ist auch eine Einigung, bei der die Immobilie direkt auf den ausgleichsberechtigten Partner übertragen wird.

Wird eine Erbschaft beim Zugewinnausgleich Immobilien angerechnet?

Eine während der Ehe ererbte Immobilie wird nach § 1374 Abs. 2 BGB dem Anfangsvermögen zugerechnet — mit dem Verkehrswert zum Zeitpunkt des Erbanfalls. Damit ist der Erbschaftswert weitgehend dem Zugewinnausgleich entzogen. Der Wertanstieg nach dem Erbanfall bis zum Scheidungsstichtag bleibt jedoch ausgleichspflichtig.

Was passiert beim Zugewinnausgleich, wenn die Immobilie noch mit einem Kredit belastet ist?

Die verbleibende Restschuld mindert das Endvermögen des Eigentümers. Ist das Haus zum Scheidungsstichtag 400.000 € wert und hat noch 100.000 € Restschuld, beträgt das Netto-Endvermögen 300.000 €. Dieser Nettowert fließt in die Zugewinnberechnung nach §§ 1376, 1378 BGB ein.

Kann man den Zugewinnausgleich für Immobilien im Ehevertrag ausschließen?

Ja. Durch einen notariell beurkundeten Ehevertrag (§ 1408 BGB) können Eheleute den Zugewinnausgleich vollständig ausschließen (Gütertrennung, § 1414 BGB) oder einzelne Vermögensgegenstände — wie eine bestimmte Immobilie — herausnehmen. Der Ehevertrag muss nach § 1410 BGB notariell beurkundet sein, um wirksam zu sein.